Kira Gelir Vergisi Hesaplama 2026

*Hesaplama aracımız Gelir İdaresi Başkanlığının Kira Vergisi Rehberine göre hazırlanmış olup sadece bilgi amaçlıdır. Asıl hesaplama Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılmaktadır.

Not: Hesaplama aracımız 2026 yılı içinde elde edilen kira geliri için hesaplama yapmaktadır. Hesaplanan vergi 2027 yılı mart ayında ödenir.

Kira Vergisi Hesaplama

Kira vergisi hesaplama aracımızda yer alan alanların detayları aşağıda yer almaktadır. Özellikle "Gerçek Gider Yöntemi" seçilmesi durumunda, hesaplamanın doğru sonuç vermesi için bu alanların gerçekçi ve belgeli verilerle doldurulması büyük önem arz etmektedir.

1. Hesaplama Yöntemi: "Götürü gider" veya "gerçek gider" yöntemlerinden birini seçtiğiniz alandır. Götürü gider yönteminde kira gelirinden belge aranmaksızın %15 standart gider düşülür. Gerçek Gider yöntemi ise faturalı giderlerin gelirden düşüldüğü yöntemdir.
2. Beyan Verilen Gayrimenkul: Kiraya verilen mülk türünü (Konut, İş Yeri vb.) seçtiğiniz alandır. Konut dışındaki mülkler yasal istisna tutarından yararlanamadığı için bu seçim hesaplama sonucunu doğrudan etkiler.
3. Yıllık Toplam Kira Geliri: Yıl boyunca elde edilen tüm brüt kira gelirlerinin toplamını gireceğiniz alandır.
4. İş Yeri İçin Ödenmiş Stopaj: Kiracınız tarafından adınıza vergi dairesine ödenen bir stopaj (kesinti) varsa, bu tutarın girileceği alandır.
5. Kira Harici Vergiye Tabi Gelir: 2026 yılı içerisinde elde edilen menkul sermaye iradı (faiz vb.) ve diğer kazançların brüt toplamıdır. Bu gelirlerin toplamı 2026 yılı için belirlenen 1.900.000 TL sınırını geçiyorsa, konut istisnasından yararlanılamaz.
6. Gelir Beyanı Verecek misiniz?: Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar yasal istisnadan faydalanamazlar. Bu durumun tespiti için doldurulması gereken bir alandır.
7. Makbuzlu Bağışlar: Gelir İdaresi tarafından belirlenen kurum ve kuruluşlara yapılan makbuzlu bağışların, hesaplanan vergiden düşülmesi için girildiği alandır.
8. Amortisman ve Faturalı Giderler: Sadece "Gerçek Gider" yöntemi seçildiğinde aktif olur. Gayrimenkul alım kredi faizleri, amortismanlar, ısıtma, aydınlatma, sigorta ve onarım gibi faturalı giderlerin girilebildiği alandır. KDV işlemleri için ayrıca KDV hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Kira Vergisi Nedir?

Kira vergisi, Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen gayrimenkul (ev, arsa, iş yeri), mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen kazanç üzerinden alından bir gelir vergisi türüdür. Sadece konutlarda kira gelirinin elde edildiği yıl içerisindeki istisna tutarının altında kalan kira gelirleri vergiye tabi tutulmaz.

Kira Gelir Beyannamesi nasıl doldurulur öğrenmek için kira gelir vergisi beyannamesi nedir, nasıl doldurulur sayfamızı ziyaret edin.

Konut Kira Vergisi Alt Sınırı Nedir?

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmadığı için kira vergisine tabii değildir. Sonuç olarak 2025 yılı içinde elde ettiğiniz toplam kira geliriniz 58.000 TL'nin altındaysa kira vergisi ödemiyorsunuz.

Kira vergi borcunuzu yapılandırmayı düşünüyorsanız nasıl bir yol izlemeniz gerektiğini vergi borcu yapılandırma sayfamızdan öğrenin.

Kira Vergisi Ödeme Tarihleri

Kira vergisi beyannamesi kira gelirinin elde edildiği yıl için bir sonraki yılın mart ayının 1 ila 31 arasında verilir. Örneğin 2025 yılı için elde edilen kira gelirinin beyannamesi 2026 Mart ayının 1 ila 31'i arasında verilir. Verilen beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi mart ve temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.  Hesaplanan vergi;

• Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,
• Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine,
• Tahsile yetkili banka şubelerine,
• Gelir İdaresi Başkanlığının İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden ödenebilir.  

Konut Kira Gelirlerinde İstisna Nedir?

Konutun yıllık kira gelirlerinde her yıl belirlenen bir oranda yasal olarak bir istisna tutarı düşülmektedir. Bu oran her yıl Gelir İdaresi Başlığı tarafından açıklanmakta ve konut kira gelirleri için çeşitli istisnalara göre uygulanmaktadır. Öte yandan hangi yıl kira geliri elde edildi ise o yılın istisna tutarı düşülerek hesaplama işlemi yapılmaktadır. 

Kira sözleşmeleri hakkında detaylı bilgi almak için kira sözleşmesinde bilinmesi gerekenler sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Konut Kira Geliri İstisna Tutarları

Konut Kira Geliri İstisna İndirimde Bilinmesi Gerekenler

• Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Yani, sadece bir konut için istisna tutarı uygulanacaktır.
• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2026 yılı için) 58.000 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
• Ayrıca, 58.000 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 1.900.000 TL’yi aşanlar, istisnadan yararlanamazlar. 
• Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 58.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
• Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.

Konutunuzu satmanız durumunda ödeyeceğiniz vergiyi gayrimenkul değer artış kazancı vergisi aracımızdan öğrenin.

Kira Ödemelerinde Banka Zorunluluğu ve Elden Ödeme Cezası

Türkiye'deki yasal düzenlemeler uyarınca, konut ve iş yerlerinde kira ödemelerinin belgelendirilmesi zorunludur. Bu kapsamda dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Banka veya PTT Zorunluluğu: Tutarı ne olursa olsun (alt sınır olmaksızın), tüm kira ödemelerinin banka, PTT veya aracı finansal kurumlar üzerinden yapılması yasal bir zorunluluktur.
• Elden Ödeme Yasağı: Kiranın elden nakit olarak ödenmesi durumunda, bu durumun tespiti halinde hem ev sahibine hem de kiracıya ayrı ayrı ceza kesilir.
• Cezai İşlem Oranı: Elden yapılan her bir ödeme işlemi için kira tutarının %10'u oranında "özel usulsüzlük cezası" uygulanır.
• 2026 Yılı Asgari Ceza Tutarları: 2026 yılı verilerine göre, kira tutarının %10'u asgari sınırın altında kalsa bile uygulanacak ceza mükellefiyet durumuna göre 6.500 TL ile 26.000 TL arasında değişen taban tutarlardan az olamaz.

Not: Kiracı, elden yaptığı ödemeyi takip eden 5 iş günü içerisinde kendiliğinden vergi dairesine bildirirse, adına kesilecek özel usulsüzlük cezasından muaf tutulur.

Kira Vergisi Ödenmeyecek Durumlar

Aşağıdaki durumlarda kira geliri beyannamesi verilmez ve vergi ödenmez:

• İstisna Sınırının Altında Kalma: 2026 yılında elde edilen toplam konut kira gelirinin 58.000 TL istisna tutarının altında kalması. (Eğer geliriniz bu rakamın altındaysa 2027'de beyanname vermenize gerek yoktur.)
• Boş Gayrimenkulün Korunması: Mülkün bakımı amacıyla bedelsiz olarak bir başkasının kullanımına bırakılması.
• Birinci Derece Akrabalar: Anne, baba, çocuk veya kardeşlerin ikametine tahsis edilen konutlar (Her bir akraba için sadece bir konut muhaftır).
• Birlikte İkamet: Mal sahibinin akrabalarıyla aynı evde yaşaması.
• Kamu Kurumları: Belediye veya il özel idaresi gibi kamu kurumlarına yapılan bedelsiz tahsisler.

Kira Gelirinin Tespitinde Kullanılan Yöntemler

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

• Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
• Gerçek Gider Yöntemi

Mükellefler istedikleri usulü seçebilirler. Ancak, götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Ayrıca götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Kira Vergisinde Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi

Mükellef tarafından götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranında gider düşünülmektedir. 

Kira Vergisi Götürü Gider Yöntemi Hesaplama 

Götürü gider yöntemi seçildiğinde, herhangi bir fatura veya belge ibraz etmeksizin kira gelirinizden standart bir indirim yapılır. Hesaplama süreci şu adımlardan oluşur:

1. İstisna Tutarını Düşün: Yıllık brüt kira gelirinizden, ilgili yılın konut istisna tutarı çıkarılır. Formül: Toplam Kira Geliri - 58.000 TL (2026 geliri için) = Kalan Tutar
2. %15 Götürü Gider İndirimi Uygulayın: Kalan tutarın %15’i, "götürü gider" olarak düşülür. Formül: Kalan Tutar - (Kalan Tutar x %15) = Vergiye Tabi Matrah
3. Bağış ve Yardımları İndirin: Varsa, yasal olarak geçerli sayılan (makbuzlu) bağışlar bu matrahtan düşülür.
4. Vergi Dilimine Göre Hesaplayın: Kalan net tutar, o yılın gelir vergisi dilimlerine (oranlarına) göre hesaplanır. Formül: Vergiye Tabi Matrah x Vergi Oranı = Hesaplanan Gelir Vergisi
5. Kesintileri (Stopaj) Mahsup Edin: Eğer iş yeri kirası gibi durumlarda önceden ödenmiş vergiler (stopaj) varsa, bu tutar hesaplanan vergiden çıkarılır.
6. Damga Vergisini Ekleyin: Çıkan vergi tutarına, beyanname verme aşamasındaki damga vergisi eklenerek nihai ödenecek rakam bulunur.

Örnek Götürü Gider Hesaplaması (2026 Geliri/2027 Beyanı)

2026 yılı içerisinde toplam 240.000 TL konut kira geliri elde edeceğinizi varsayarsak, Götürü Gider Yöntemi’ne göre tahmini vergi hesaplaması şu şekilde oluşacaktır:

• İstisna Tutarının Düşülmesi: 240.000 TL - 58.000 TL = 182.000 TL (Kalan tutar)
• %15 Götürü Gider İndirimi: 182.000 TL - 27.300 TL = 154.700 TL (Vergiye Tabi Tutar / Matrah)
• Gelir Vergisi Hesaplaması (%15 Dilimi): 154.700 TL * %15 = 23.205 TL (Hesaplanan Kira Vergisi)
• Damga Vergisi İlavesi: 23.205 TL + 1.189,50 TL = 24.394,50 TL (Ödenecek Tahmini Toplam)

Not: 2026 yılı kira gelirleri için 2027'de ödenecek Damga Vergisi, "Yeniden Değerleme Oranı"na göre artacaktır. Hesaplamada kullanılan 1.189,50 TL güncel baz tutardır. Ancak 2027 beyan döneminde bu rakam yükselecektir.

Bankaların güncel mevduat ve fon kazançlarını görmek ve karşılaştırmak için mevduat sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Kira Vergisi Götürü Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

Götürü gider yöntemi, kira gelirinden kaynaklanan masrafların tek tek belgelendirilmesiyle uğraşmak istemeyen mükellefler için büyük bir kolaylık sağlar. Bu yöntemi seçtiğinizde; konut bakımı, onarım, sigorta ve yönetim gibi giderler için belge ibraz etmenize gerek kalmadan, yıllık brüt kira gelirinizden (varsa istisna düşüldükten sonra) doğrudan %15 oranında sabit bir indirim uygulanır.

Ancak önemli bir ayrıntı olarak götürü gider yöntemini seçmeniz, diğer yasal indirim haklarınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez. Hesaplama sürecinde %15'lik standart indirimden sonra, varsa makbuzlu bağış ve yardımlarınızı vergi matrahından düşebilir; iş yeri kiralamalarında ise kiracınız tarafından adınıza ödenen stopaj (kesinti) tutarlarını hesaplanan vergiden mahsup edebilirsiniz. Bu sayede hem ev masrafları için belge toplama yükünden kurtulur hem de yasal indirim ve iade haklarınızı korumuş olursunuz.

Kira Vergisi Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, kiraya verdikleri mülk için yaptıkları belgeli harcamaları kira gelirinden düşebilirler. İndirim konusu yapılabilecek temel gider kalemleri şunlardır:

• İşletme ve Bakım Giderleri: Gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri ile mülkün yönetimi için yapılan idare giderleri.
• Sigorta ve Amortisman: Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta ödemeleri ile mülkün aşınma payını temsil eden yıllık amortisman giderleri.
• Borç Faizleri: Gayrimenkulün satın alınması amacıyla kullanılan kredilerin faiz giderleri (Ana para ödemeleri hariç).
• Vergi ve Harçlar: Mülk için ödenen emlak vergisi, resim, harç, şerefiye ve belediyelere ödenen harcamalara katılma payları.
• Onarım ve Bakım: Gayrimenkulün değerini artırmayan, sadece mevcut durumunu korumaya yönelik boya, badana, onarım ve genel bakım harcamaları.
• Kira Ödemeleri: Başka bir konutta kiracı olarak oturanların ödediği kira bedelleri (Sadece konut kira geliri elde edenler için).

Not: Gerçek gider yöntemini tercih eden mükellefler, indirim konusu yaptıkları tüm giderlerin fatura ve makbuzlarını, beyanname verilen yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl boyunca saklamak ve vergi dairesi talep ettiğinde ibraz etmek zorundadırlar.

Gerçek Gider Yönteminde Satın Alma Bedeli İndirimi (İktisap Bedeli)

Evinizi satın aldığınız tutarın bir kısmını, kira gelirinizden gider olarak düşebileceğinizi biliyor muydunuz? "Gerçek Gider Yöntemi"ni seçen mükellefler, şu avantajdan yararlanabilir:

• %5 İndirim Hakkı: Konut olarak kiraya verilen sadece bir adet gayrimenkul için, satın alma bedelinin (iktisap bedeli) %5’i tutarındaki rakam, kira gelirinden gider olarak düşülebilir.
• Süre Sınırı: Bu hak, konutun satın alındığı yıldan itibaren 5 yıl boyunca geçerlidir.
• Kritik Şart: Bu indirim sadece konut kira gelirleri için geçerlidir. İş yeri kiralamalarında satın alma bedeli indirimi uygulanamaz.

Örnek İktisap Bedeli Hesaplaması

2024 yılında 4.000.000 TL bedelle bir konut aldığınızı ve 2026 yılında bu konuttan yıllık 400.000 TL kira geliri elde ettiğinizi varsayalım:

• Satın Alma Bedeli İndirimi: 4.000.000 TL x %5 = 200.000 TL
• Vergiye Tabi Tutar: 400.000 TL (Gelir) - 200.000 TL (İndirim) = 200.000 TL

Bu durumda, diğer giderlerinizi (faiz, sigorta vb.) henüz düşmeden bile vergi matrahınızı yarı yarıya azaltmış olursunuz.

Kredi Faizlerinin Kira Gelirinden Düşülmesi

Gayrimenkul satın alırken kullanılan kredilerin maliyeti, vergi matrahından indirim konusu yapılabilir. Bu avantajdan yararlanmak için şu özel kurallara dikkat edilmelidir:

• Sadece Gayrimenkul Edinimi İçin: Bu indirim hakkı, yalnızca kiraya verilen gayrimenkulün satın alınması amacıyla çekilen krediler için geçerlidir. İhtiyaç kredisi, borç kapatma kredisi veya farklı bir mülk için çekilen kredilerin faizleri bu kapsamda değerlendirilemez.
• Sadece Faiz Kısmı: Bankaya ödediğiniz aylık taksitlerin tamamı değil, taksit içindeki yalnızca faiz tutarları gider yazılabilir. Ayrıca sadece vergi dönemi içerisinde (2026 yılı için:1 Ocak 2026 - 31 Aralık 2026) ödenen faizler düşülebilir.
• Tüm Gayrimenkuller İçin Geçerli: Konut, dükkan, ofis veya depo fark etmeksizin, satın alınırken kredi kullanılan ve kiraya verilen tüm mülklerde bu hak mevcuttur.
• Yöntem Şartı: Bu indirimden faydalanabilmek için beyanname sırasında mutlaka "Gerçek Gider Yöntemi" tercih edilmelidir.

Örnek Kredi Faizi Hesaplaması

Yıllık 300.000 TL kira geliri elde eden bir mülk sahibinin, o yıl içinde konut kredisi için bankaya toplam 120.000 TL faiz ödediğini varsayalım:

• Brüt Kira Geliri: 300.000 TL
• Düşülecek Faiz Gideri: 120.000 TL
• Vergiye Tabi Tutar: 300.000 TL - 120.000 TL = 180.000 TL

Kiracı Olarak Oturup Kira Geliri Elde Edilmesi

Kendi mülkünü kiraya verip başka bir konutta kiracı olarak ikamet eden mükellefler için "Gerçek Gider Yöntemi" önemli bir vergi avantajı sağlar. Bu yöntemi seçmeniz durumunda, yıl boyunca elde ettiğiniz kira gelirinden, oturduğunuz konut için ödediğiniz kira tutarını gider olarak düşebilirsiniz. Örneğin; kendi evinizden yıllık 240.000 TL kira geliri elde ederken, kiracı olarak oturduğunuz eve yıllık 180.000 TL kira ödüyorsanız, aradaki fark üzerinden vergilendirilirsiniz. Ancak unutulmamalıdır ki ödenen kiranın gider olarak düşülebilmesi için mutlaka "Gerçek Gider Yöntemi"nin tercih edilmesi ve ödemelerin banka kayıtları ile belgelenmesi yasal bir zorunluluktur.

Kira Vergisinden Tamamı Düşülebilecek Bağışlar

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdi ve ayni bağış ve yardımların tamamı beyan edilen gelirden indirilebilecektir.

(Bağışlar ile alakalı daha detaylı bilgiye ve listenin tamamını Gelir İdaresi Kira Vergisi Rehberi’nin “bağış ve yardımlar” başlıklı kısmından ulaşabilirsiniz. Sayfanın sonundaki linkten Kira Vergisi Rehberi’ne ulaşabilirsiniz.)

Vergi Dilimleri (2026 yılında elde edilen kira geliri için)

Örnek Kira Vergisi Hesaplama (2026 yılında elde edilen kira geliri için)

Not: Tablomuzda "hesaplanan vergiler" örnek olarak herhangi bir gider düşülmeden hesaplanmıştır. Net hesaplama için aracımızı kullanabilirsiniz.)

Kaynaklar:

2026 Şubat Tarihli 552 Yayın Numaralı Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Vergi Rehberi 2026

Gelir İdaresi Başkanlığı Mesken Kira Gelirinde İstisna Tutarları

Gelir İdaresi Başkanlığı Gelir Vergisi Tarifesi