Tapu Harcı ve Masrafı Hesaplama

Not: 1 Temmuz 2023 tarihinden itibaren arsa, tarla, konut, iş yeri gibi tüm taşınmazların satışları noterliklerde yapılmaya başlandı. Nöbetçi noterlik uygulaması kapsamında taşınmaz satış sözleşmelerinin hafta sonu da yapılabilecek.

*Tüm bankaların konut, ihtiyaç ve taşıt kredisi güncel faizlerini görmek ve hesaplama yaparak ödeme planı oluşturmak için kredi hesaplama sayfamızı ziyaret edin. 

Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı veya tapu masrafı, satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.)  tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanan bir harçtır. Tapu harcına ek olarak 2026 yılı için 2.227 TL döner sermaye bedeli de tahsil edilir.

2026 Yılı Tapu Harcı Döner Sermaye Bedeli

Tapu işlemlerinde 2026 yılı için döner sermaye hizmet bedeli 2.227 TL ve ilave hizmet bedeli 307 TL olmak üzere toplam 2.534 TL'dir. Bu tutar taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece genel usul olarak alıcı tarafından ödenir.

Tapu Harcı Hesaplama

Tapu masrafı hesaplama, tapuya beyan edilen gayrimenkul satış tutarı üzerinden yapılır. Örneğin gayrimenkul satış bedeli tapuya 1.000.000 TL olarak beyan edilmesi durumunda, alıcı ve satıcı ayrı ayrı (1.000.000*%2) 20 bin TL, toplamda ise 40 bin TL tapu harcı ödemesi yapılır.

Ev satarken nelere dikkat edilmeli öğrenmek için ilgili sayfamızı ziyaret edin.

Örnek Tapu Harcı Hesaplama

Arsa Tapu Harcı Hesaplaması

Arsaların tapu harcı hesaplaması da diğer tüm gayrimenkuller ile aynıdır. Yani tapuya beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı %2, satıcı %2 olmak üzere toplam %4 tapu harcı bedeli ödenir. 

Tapu Harcını Kim Öder?

Tapu harcı bedeli, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2'si oranında tahsil edilir.

Tapu Harcı Hangi Bankalara Ödenebilir?

Vakıf Katılım, Ziraat Katılım ve PTT hariç tüm bankların kredi kartı ile tapu harcını Gelir İdaresi'nin online işlemleri üzerinden ödeyebilirsiniz. Tapu harcı ödemesini banka şubesi üzerinden yapacaksanız ancak şu bankaların şubeleri üzerinden ödemeyi yapabilirsiniz:

• Ziraat Bankası
• Ziraat Katılım Bankası
• Halk Bankası
• Vakıflar Bankası
• Vakıf Katılım Bankası
• PTT
• Emlak Katılım Bankası

Tapu Harcı Ödemesinin Yapılması

Tapu müdürlüğü anlaşmalı bankalarının yanında (anlaşmalı bankalar SMS'te bildiriliyor), satış işleminizi yapmış olduğunuz tapu müdürlüğünden cep telefonunuza SMS olarak gelen 12 veya 13 haneli seri numarası ile tapu harcı, damga vergisi ve döner sermaye bedelini neredeyse tüm bankaların kredi kartı ile Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesi üzerinden ödeyebilirsiniz. (Gelir İdaresi tapu harcı ödeme sayfasına ulaşmak için tıklayın) Ayrıca Tapu Müdürlüğünün ödemenin nasıl yapılacağını anlatan tapu harcı ödeme dokümanına ulaşmak için tıklayın.

Tapu Harcı ve Vergiler Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Gayrimenkul alım satımındaki tüm aşamalar hakkında doğru bilgiye ulaşmanız, maliyetlerinizi doğru hesaplayıp zarar etmemeniz ve ileride çeşitli cezalara maruz kalmamanız için çok önemli. Bu yüzden tapu harcı hesaplama tablosuna ek olarak tapu işlemleri ile bağlantılı mutlaka bilmeniz ve dikkat etmeniz gereken konuları özetlemek istedik.

1- Tapu Harcı Bedelinin Düşük Gösterilmesine Ceza

Tapu harcı ödemesi, beyan edilen satış bedeline göre yapıldığı için tapu işlemi sırasında düşük bir bedel beyan ederseniz daha düşük tapu harcı ödersiniz. Geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyen çok sayıda alıcı ve satıcı ev satış değerlerini düşük göstererek işlem yaptı. Üstelik bu durum satıcı için görünen kârı azaltarak oluşması muhtemel gelir vergisini aşağı çekmeye yaradı.

Halbuki bu konu Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yakın takip edildiği için hem alıcıya hem de satıcıya geriye dönük cezalar kesilebilir. Örneğin, Gelir İdaresi Başkanlığı bankalardan çekilen konut kredisi tutarlarını isteyerek beyan edilen tapu harcı bedelleri ile kıyaslayabilir. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş olduğu tapu harcından yüksek görünen kişilere aradaki beyan farkının tapu harcı yasal faizi ve hesaplanan eksik harç tutarının %25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası ile birlikte gönderebilir. ( Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya %2 üzerinden hesaplanarak gönderilir.)

Banka kredileri, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullanmış olduğu yollardan sadece biri. Eksik beyan edilen ev değeri ve bu sebeple eksik yatırılmış harç tutarını belirlemek için ileride farklı yollar kullanılarak ceza kesilebilir. Bu sebeple tapuda gösterilecek ev değerinin gerçekten evi satın aldığınız değer olması ve tapu harcının da bu değer üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.

Ayrıca bu konu ve tüm tapu süreçleri hakkında çok daha detaylı bilgiye tapu alım ve satım işlemleri yazımızdan ve tapu randevusu hakkında detaylı bilgiye ise tapu randevusu nasıl alınır yazımızdan ulaşın.

2- Düşük Gösterilen Tapu Harcı Yüzünden Fazla Vergi Ödenmesi

Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi'dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği kârı saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen (Gayrimenkul Değer Artış Kazancı) vergisinin de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir.

Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine sebep olabilir. Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda görünen değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı.

Örneğin, 2018 yılı ocak ayında 350.000 TL’ye evini almış bir kişinin tapuda 200.000 TL ev değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını varsayalım. Konutunu da 2022 yılı ocak ayında 900.000 TL’ye satarken bu sefer doğru değer olan 900.000 TL'yi beyan etsin. Bu durumda aradaki kâr, kağıt üzerinde 700.000 TL görüneceği için satıcıya yaklaşık 53.000 TL bir değer artış kazancı vergi ödemesi tahakkuk edebilir. Ev alımı sırasında gerçek bedeli (yani 350.000 TL) belirtmiş olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi tahakkuk etmeyecek (istisna tutarı ve enflasyon farkından dolayı vergi ödemesi çıkmıyor) ve sadece toplamda 6.000 TL (150.000 TL*%4) fazladan bir tapu harcı ödemesi oluşacaktı. Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 47.000 TL (53.000 TL - 6.000 TL) fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır.  

 Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplaması yapmak için ilgili sayfamızı ziyaret edin.

Tapu Harcı Pişmanlık Dilekçesi

Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az harç bedeli ödendiyse Gelir İdaresinin inceleme başlatma ve yukarıda detaylarıyla hesaplandığımız şekilde ceza kesme veya alış harç bedelinin düşük olmasından dolayı satış işleminde yüksek vergi doğma ihtimali mevcut. Bu sebeplerden dolayı tapuya beyan edilen tapu harcı bedelini Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi vererek yükseltme şansı var. Pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli (hem alıcı hem de satıcı yani toplamda %4) yasal faizi ile ödeniyor. Öte yandan pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda hesaplanan eksik tutarın %25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası da ödenmiyor. Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresinin işlem başlatmamış olması gerekiyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için Gelir İdaresinin 189'nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz.

Miras Tapu Harcı Bedeli

Veraset ve İntikal Vergisi ödenerek miras yolu ile devir alınan gayrimenkuller için tapu harcı ödemesi yapılmıyor. Sadece tapuya döner sermaye bedeli ödeniyor.

Bağış Tapu Harcı Bedeli

Emlak beyan değerinden düşük olmamak şartıyla bağış için beyan edilen değer üzerinden %6,831 oranında tapu harcı ve tapu döner sermaye bedeli, bağışı kabul edenden tahsil edilir.

Emlak Vergisinden Muaf Olan Kişiler

Emekliler, ev hanımları, işsizler, dul ve yetimler, şehit yakınları, gaziler, engelliler, ek gelirleri olmaması ve brüt alanı 200 m²’yi aşmayan bir konutları olması durumunda emlak vergisinden muaftır. Bu konuda daha detaylı bilgi için emlak vergisi hesaplama sayfamıza bakabilirsiniz.

Kaynaklar:

22.09.2012 Tarihli 2012/3735 Karar Sayılı Bankalar Kurulu Kararı

21.03.2019 Tarihli 843 Karar Sayılı Cumhurbaşkanı Kararnamesi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2024 Yılı 1 Sayılı Tarife Cetveli