İş Yeri Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır?

Kira Stopajı (Tevkifatı) Nedir?

Kira stopajı, ticari amaçla kullanılan gayrimenkullerin (iş yerlerinin) kira bedelleri üzerinden yapılan bir gelir vergisi kesintisidir. Hukuki dayanağı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesidir.

Bu uygulamanın temel mantığı, mal sahibinin kira gelirinden doğacak vergi, gelir yıl sonunda beyan edilip ödenmesini beklemeden, ödeme anında kaynağında kesilmesidir. Bu sayede devlet, vergi tahsilatını daha düzenli ve güvenli biçimde yapar.

Kira stopajı yalnızca iş yeri (ticari gayrimenkul) kiralamalarında uygulanır. Konut (mesken) kiralarında stopaj kesintisi yapılmaz. Konut kira geliri doğrudan mal sahibi tarafından yıllık beyanname ile beyan edilir.

Kira Stopajının Sorumlusu Kimdir?

Bu konuda sık yapılan bir yanılgı vardır. Stopajı mülk sahibi değil, kiracı öder.

Kiracı, kira bedelini öderken brüt kira tutarı üzerinden stopaj kesintisini hesaplar, net tutarı mal sahibine öder, kestiği stopaj tutarını ise doğrudan vergi dairesine beyan edip yatırır. Yani kiracı hem mal sahibine kira ödemesi yapar hem de devlete vergi sorumlusu sıfatıyla ödeme yapar.

Bu yükümlülük yalnızca belirli kiracı gruplarına aittir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi kapsamında stopaj kesmekle yükümlü olanlar arasında şunlar sayılır: kamu idareleri ve kurumları, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, ticaret ve serbest meslek erbabı, çiftçiler (gerçek usulde gelir vergisine tabi olanlar) ve gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) yönünden gerçek gelir vergisine tabi olanlar.

Basit bir ifadeyle; bir şahıs evinde oturuyor ve iş yerini bireysel olarak (ticari faaliyeti olmayan biri olarak) kiralıyorsa stopaj kesme yükümlülüğü doğmayabilir. Ancak ticari faaliyeti olan, defter tutan veya yukarıda sayılan kurumlardan biri iş yeri kiraladığında stopaj kesintisi zorunludur.

Elde edilen kira gelirinden dolayı ödenecek vergi hesaplamasını kira vergisi hesaplama sayfamızdaki araç üzerinden yapabilrsiniz.

İş Yeri Kira Stopajı Oranı

Kira stopajı oranı, brüt kira bedelinin %20'sidir.

Bu oran 2007 yılından bu yana geçerlidir. Covid-19 döneminde Cumhurbaşkanlığı kararıyla geçici olarak %10'a düşürülmüş, ancak 2022 vergilendirme döneminden itibaren iş yeri kiralamalarında yeniden %20'ye yükseltilmiştir. 2026 yılı itibarıyla bu oranda herhangi bir değişiklik yapılmamış olup %20 oranı geçerliliğini korumaktadır.

Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır?

Genel Formül:

Kira Stopajı = Brüt Kira Bedeli × %20

Mal Sahibine Ödenecek Net Tutar = Brüt Kira Bedeli − Kira Stopajı

Örnek Hesaplama

Bir iş yerinin aylık brüt kira bedeli 20.000 TL olsun:

• Kira stopajı: 20.000 × %20 = 4.000 TL

• Mal sahibine ödenecek net tutar: 20.000 − 4.000 = 16.000 TL

Kiracı, mal sahibine 16.000 TL ödeme yapar; kestiği 4.000 TL'yi ise muhtasar beyanname yoluyla vergi dairesine beyan edip öder.

Net Kira Üzerinden Brüt Tutarı Bulma

Bazen sözleşmede yalnızca mal sahibinin eline geçecek net tutar belirlenmiş olabilir. Bu durumda brüt tutarı bulmak için ters hesaplama yapılır:

Brüt Kira = Net Kira ÷ (1 − 0,20) = Net Kira ÷ 0,80

Örnek: Mal sahibine net 16.000 TL ödenmesi kararlaştırılmışsa:

• Brüt kira: 16.000 ÷ 0,80 = 20.000 TL

• Stopaj: 20.000 × %20 = 4.000 TL

Not: Net kiradan doğrudan stopajı bulmak isterseniz, net tutarı 0,25 ile de çarpabilirsiniz.Örneğin: 16.000* 0,25 = 4.000 TL stopajı verir. Üzerine eklediğinizde yine 20.000 TL brüte ulaşırsınız.

Kira Stopajı Beyan ve Ödeme Süreci

Beyan Yöntemi

Kira stopajı, Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi (MUHPHB) ile beyan edilir. Bu beyanname, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Dijital Vergi Dairesi (dijital.gib.gov.tr) veya İnternet Vergi Dairesi üzerinden elektronik olarak verilir.

Beyan Dönemi

Kiracının mükellef türüne göre beyan dönemi değişir:

• Aylık mükellefler için: Her ay, kira ödemesinin yapıldığı ayı takip eden ayın 26. gününe kadar beyan edilir.

• Üç aylık mükellefler için (KDV mükellefiyeti olmayan, çalışan sayısı belirli bir sınırın altında kalan bazı mükellefler): Üç aylık dönemleri takip eden ayın 26. gününe kadar beyan edilir.

Adım Adım Beyan Süreci

1. e-Devlet veya GİB'in Dijital Vergi Dairesi sistemine giriş yapın.

2. "Beyanname" menüsünden Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi'ni seçin.

3. Kira geliri elde edilen gayrimenkulün türü, kira dönemi, brüt kira bedeli ve hesaplanan stopaj tutarını girin.

4. Beyannameyi onaylayıp gönderin.

5. Tahakkuk eden vergiyi banka veya vergi dairesi aracılığıyla ödeyin.

Kira Stopajından Muaf Olan Durumlar

Her ticari kiralamada stopaj kesintisi zorunlu değildir. Aşağıdaki gibi belirli durumlarda muafiyet söz konusu olabilir:

• Kiracının, Gelir Vergisi Kanunu m.94'te sayılan vergi sorumlusu kategorilerinden hiçbirine girmemesi (örneğin ticari faaliyeti olmayan bireysel bir kişinin iş yeri kiralaması)

• Kamu kurumlarına yapılan bazı özel kira ödemeleri (mevzuatta ayrıca düzenlenen istisnai durumlar)

• Belirli teşvik veya istisna kapsamındaki kuruluşlara yapılan kira ödemeleri

Muafiyetten yararlanmak isteyen kiracıların, durumlarını destekleyen belgeleri (gelir belgesi, mükellefiyet durumu, ilgili yazışmalar vb.) eksiksiz olarak hazır bulundurmaları ve gerektiğinde vergi dairesine ibraz etmeleri gerekir. İstisna ve muafiyet uygulamaları her dönem yeniden değerlendirilebileceğinden güncel mevzuatın takip edilmesi önemlidir.

Mülk Sahibi Açısından Kira Stopajının Beyanname Üzerindeki Etkisi

Kira stopajı, mal sahibi açısından peşin ödenmiş bir vergi niteliğindedir. Mal sahibi, yıl sonunda kira gelirini beyan ederken hesaplanan gelir vergisinden, yıl içinde kesilen stopaj tutarlarını mahsup eder (düşer).

İş Yeri Kira Gelirinde Beyan Sınırları (2026)

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 31 Aralık 2025 tarihli ve 33124 (5. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre 2026 yılı için geçerli sınırlar şöyledir:

Stopaja tabi tutulmuş (yani kiracının %20 kesinti yaparak ödediği) iş yeri kira geliri toplamı 400.000 TL'yi aşmıyorsa, mal sahibi bu geliri ayrıca beyan etmek zorunda değildir, stopaj nihai vergi olarak kabul edilir.

Örnek: 2026 yılında bir mükellef, iş yerini kiraya vererek tevkifata tabi (kiracı tarafından stopaj kesilen) 350.000 TL kira geliri elde etmiş olsun. Bu tutar 400.000 TL sınırının altında kaldığından, mükellefin bu geliri ayrıca beyan etme zorunluluğu yoktur. Kesilen %20'lik stopaj nihai vergi sayılır.

Eğer aynı mükellefin iş yeri kira geliri 450.000 TL olsaydı, 400.000 TL sınırını aştığından tamamının beyan edilmesi gerekecekti; ancak yıl içinde kesilen stopaj, hesaplanan vergiden mahsup edilecekti.

Konut ile İş Yeri Kira Stopajı Karşılaştırması

İş Yerimi Kiraya Verdim, Stopajı Ben mi Keseceğim?

Hayır. Stopajı kesme ve vergi dairesine ödeme yükümlülüğü kiracıya aittir, siz mal sahibi olarak yalnızca net (stopaj düşülmüş) tutarı alırsınız.

Kiracı Stopaj Kesmezse Mal Sahibi Olarak Ne Yapmalıyım?

Kiracının stopaj kesintisi yapma ve beyan etme yükümlülüğü yasal bir zorunluluktur. Kesinti yapılmaması durumunda sorumluluk öncelikle kiracıdadır ancak mal sahibi de kira gelirini doğru biçimde beyan etmekle yükümlüdür. Belirsiz durumlarda bir mali müşavire danışmanız önerilir.

Stopaj Oranı Her Zaman %20 mi?

İş yeri kiralamalarında standart oran %20'dir. Geçmişte (Covid-19 döneminde) geçici olarak %10'a indirilmiş bir dönem yaşanmış olsa da bu indirim kalıcı değildir. 2022'den bu yana ve 2026 itibarıyla %20 oranı geçerlidir.

Şahıs Olarak (Ticari Faaliyetim Yokken) İş Yerimi Kiraya Versem Stopaj Kesilir mi?

Stopaj kesme yükümlülüğü kiracıya ait olduğundan, bu sorunun cevabı kiracının statüsüne bağlıdır. Kiracı, Gelir Vergisi Kanunu m.94'te sayılan vergi sorumlusu kategorilerinden biriyse (şirket, dernek, ticari işletme vb.) stopaj kesintisi yapılır; mal sahibinin kendi statüsü bu noktada belirleyici değildir.

Stopaj Beyanı Geç Yapılırsa Ne Olur?

Süresinde beyan edilmeyen ya da ödenmeyen stopaj tutarına gecikme zammı ve vergi ziyaı cezası uygulanabilir. Beyan ve ödeme tarihlerini (genellikle ayın 26'sı) kaçırmamak önemlidir.

Kira Artışı Yapıldığında Stopaj Nasıl Güncellenir?

Kira bedeli (örneğin yıllık artış oranıyla) güncellendiğinde, yeni brüt kira tutarı üzerinden aynı %20 oranıyla yeniden hesaplama yapılır. Stopaj her zaman güncel brüt kira bedeli üzerinden hesaplanır.