Ev Sahibi Hangi Vergileri Öder?

Ev Sahibinin Karşılaşabileceği Vergiler

1. Tapu Harcı (Satın Alma Anında)

Ev satın aldığınızda ödediğiniz ilk vergi tapu harcıdır. 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince güncel oran, satış bedelinin %4'üdür; bu oranın %2'sini alıcı, %2'sini satıcı öder.

Tapu harcı, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olmayan, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Beyan edilen bedel gerçeği yansıtmıyorsa (gerçek satış fiyatından düşük gösterilmişse), eksik ödenen harç sonradan tespit edilebilir ve ek olarak vergi ziyaı cezası uygulanabilir.

Ek masraflar: Tapu harcının yanı sıra büyükşehirlerde yaklaşık 6.000-7.000 TL civarında döner sermaye hizmet bedeli de ayrıca tahsil edilir.

Örnek: 2.000.000 TL'lik bir ev için alıcı 40.000 TL, satıcı 40.000 TL tapu harcı öder (toplam 80.000 TL).

Ödeme yöntemi: Tapu harcı, işlemin yapıldığı vergi dairesine, GİB'in resmi sitesi, Web Tapu platformu veya anlaşmalı bankalardaki kredi kartı üzerinden ödenebilir.

2. Emlak Vergisi (Her Yıl)

Ev sahibi olduğunuz sürece her yıl ödemekle yükümlü olduğunuz temel vergidir. Yasal dayanağı 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'dur.

Emlak Vergisi Oranları

Ödeme Takvimi

Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte ödenir:

• 1. Taksit: 31 Mayıs 2026'ya kadar

• 2. Taksit: 30 Kasım 2026'ya kadar

İsteyen mülk sahipleri her iki taksiti birden, 1. taksit döneminde peşin olarak da ödemebilir.

Mükellefiyet Ne Zaman Başlar?

Emlak vergisi mükellefiyeti, taşınmazın satın alındığı yıl itibarıyla başlar. Yeni mülk sahipleri öncelikle belediyeye "Tapu Taşınmaz Beyanı" (emlak vergisi bildirimi) vermek zorundadır. Bu işlem e-Devlet üzerinden veya belediyeye giderek yapılabilir.

Emlak Vergisi Muafiyeti

Brüt 200 m²'yi geçmeyen tek konutu olan ve aşağıdaki gruplardan birine giren kişiler emlak vergisinden muaf tutulabilir:

• Hiçbir geliri olmayan kişiler

• Emekliler

• Gaziler

• Şehitlerin dul ve yetimleri

Muafiyet otomatik uygulanmaz, ilgili belediyeye başvuru yapılması gerekir. Ayrıca kredi ile alınan ev için herhangi bir emlak vergisi muafiyeti bulunmaz. Kredi kullanmış olmak bu muafiyeti etkilemez.

Kültür Varlıkları Katkı Payı

Emlak vergisi ödenirken Kültür Varlıkları Katkı Payı adında ek bir kalem daha tahsil edilir. Bu pay, ilgili dönem emlak vergisi tutarının belirli bir oranı üzerinden hesaplanır ve taşınmaz kültür varlıklarının korunması amacıyla kullanılır.

3. Çevre Temizlik Vergisi (Her Ay)

Ev sahibinin (ya da fiilen kullanan kiracının) ödediği bir diğer kalem Çevre Temizlik Vergisi'dir (ÇTV). Konutlarda bu vergi su tüketimine göre hesaplanır ve su faturasına otomatik yansıtılır.

2026 yılı tutarları (m³ başına):

• Büyükşehir belediyelerinde: 4 TL

• Diğer belediyelerde: 3 TL

Not: Konut kiraya verilmişse, ÇTV'yi genellikle suyu fiilen kullanan kiracı öder, mülk sahibi değil.

4. Kira Geliri Üzerinden Gelir Vergisi (Eviniz Kiradaysa)

Evinizi kiraya verdiyseniz, elde ettiğiniz kira geliri Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak gelir vergisine tabidir.

2026 Yılı Konut Kira Geliri İstisnası

58.000 TL’dir. Yıllık konut kira geliriniz bu tutarın altında kalıyorsa beyanname vermenize gerek yoktur.

Özilnemli detaylar:

• İstisna yalnızca konut kiralarına uygulanır; işyeri kiralarına uygulanmaz.

• Birden fazla konuttan kira geliri elde ediyorsanız istisna, kira gelirleri toplamına bir kez uygulanır.

• Hisseli mülkiyette her ortak yalnızca kendi hissesine düşen kira gelirini beyan eder.

İşyeri Kira Geliri

İşyerinizi kiraya verdiyseniz, kiracı genellikle %20 stopaj keser ve bu, sizin adınıza vergi dairesine öder. Tevkifata (stopaja) tabi işyeri kira geliriniz 400.000 TL'yi aşmıyorsa, ayrıca beyanname vermeniz gerekmez; kesilen stopaj nihai vergi sayılır.

Beyan Dönemi ve Ödeme

Kira beyannamesi, Hazır Beyan Sistemi üzerinden her yılın 1-31 Mart döneminde verilir (bir önceki yılın gelirleri için). Hesaplanan vergi iki eşit taksitte ödenebilir: 31 Mart ve 31 Temmuz.

Emsal Kira Bedeli Uyarısı

Evinizi bir akrabanıza bedelsiz kullandırıyorsanız ya da düşük bir bedelle kiraya verdiyseniz, vergi idaresi emsal kira bedeli uygulayabilir. Bina için emsal kira bedeli, belirlenmiş bir kira yoksa genellikle emlak vergisi değerinin %5'i olarak hesaplanır.

5. Değer Artış Kazancı Vergisi (Eviniz Kâr Sağlayarak Sattıysanız)

Evinizi sahip olduğunuz tarihten itibaren 5 yıl içinde ve kâr ederek satarsanız, bu kâr Değer Artış Kazancı Vergisi'ne tabidir.

5 yılı doldurduktan sonra satılan evler bu vergiden tamamen muaftır.

Hesaplama Mantığı:

• Alış bedeli enflasyona göre güncellenir (Yİ-ÜFE ile düzeltme yapılır).

• Güncellenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark, "gerçek kazanç"ı oluşturur.

• Bu kazançtan o yıl için belirlenen istisna tutarı düşülür.

• Kalan tutardan satış sırasında ödenen tapu harcı ve (varsa) konut kredisi faizleri de gider olarak düşülür.

• Kalan "vergiye tabi tutar" üzerinden artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır.

2026 Yılı İstisna Tutarı

2026 yılında satılan gayrimenkuller için değer artış kazancı istisnası 150.000 TL'dir.

5 Yıllık Süre Ne Zaman Yeniden Başlar?

Her tapu sahip değişikliğinde ve tapu cins değişikliğinde (örneğin kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen taşınmazlarda) bu 5 yıllık süre yeniden başlayabilir.

Beyan Yöntemi

Değer artış kazancı beyannamesi, GİB'in Hazır Beyan Sistemi üzerinden veya vergi dairelerinden verilebilir.

6. Veraset ve İntikal Vergisi (Miras veya Bağış Yoluyla Edinim)

Eviniz miras yoluyla size kaldıysa ya da bir bağış yoluyla edindiyseniz, bu intikal Veraset ve İntikal Vergisi'ne tabidir. Bu verginin oranı, intikalin türüne (miras/bağış) ve değerine göre artan oranlı bir tarifeyle hesaplanır; ana, baba, eş ve çocuklardan yapılan ivazsız (karşılıksız) intikallerde oranların yarısı uygulanır. Her yıl belirlenen istisna tutarları, vergiye tabi matrahtan düşülür.

Bu vergi, doğrudan "ev sahibi olma" eylemiyle değil, evin edinim şekliyle ilgilidir, bu nedenle yalnızca miras veya bağış yoluyla ev sahibi olanları ilgilendirir.

Birden Fazla Eviniz Varsa Durum Nasıl Değişir?

• Emlak vergisi muafiyeti kaybedilir: 200 m² altı tek konut muafiyeti, yalnızca tek eve sahip olanlar için geçerlidir; birden fazla eviniz varsa bu haktan yararlanamazsınız.

• Kira geliri istisnası birleşir: Birden fazla konuttan kira geliri elde ediyorsanız, 58.000 TL'lik istisna toplam kira gelirinize yalnızca bir kez uygulanır. Her ev için ayrı ayrı uygulanmaz.

• Değer artış kazancı her satışta ayrı değerlendirilir: Her gayrimenkulün kendi alış tarihi, kendi 5 yıllık süresi ve kendi kâr/zarar durumu vardır.

Ev Sahibi Olmanın Vergisel Maliyetini Özetleyen Zaman Çizelgesi

Evimi Hiç Kiraya Vermiyorum, Kendi Oturuyorum. Hangi Vergileri Öderim?

Yalnızca emlak vergisi (yıllık) ve çevre temizlik vergisini (su faturasıyla aylık) ödersiniz. Kira geliri vergisi ve değer artış kazancı vergisi sizi ilgilendirmez (satmadığınız sürece).

Evimi 6 Yıl Önce Aldım, Şimdi Sattım. Vergi Öder miyim?

Hayır, 5 yıllık süre dolduğundan değer artış kazancı vergisinden muafsınız. Yalnızca satış sırasında tapu harcının %2'sini (satıcı payı) ödersiniz.

Kredi ile Aldığım Evde Emlak Vergisi Muafiyeti Var mı?

Hayır. Kredi kullanılmış olması emlak vergisi muafiyetini etkilemez, muafiyet yalnızca gelir durumu ve konut sayısına bağlıdır.

Kira Gelirimi Beyan Etmesem Ne Olur?

İstisna sınırını aşan kira gelirini süresinde beyan etmemek, hem istisna hakkının kaybedilmesine hem de gecikme zammı ve vergi ziyaı cezasına yol açabilir.

Aynı Evden Hem Kira Geliri Hem Değer Artış Kazancı Doğabilir mi?

Evet, farklı yıllarda. Örneğin evi 3 yıl kiraya verip her yıl kira geliri vergisi öderken, 5. yılda kârla satarsanız o satıştan da ayrıca değer artış kazancı vergisi doğabilir (5 yıl dolmadıysa).

Bu Vergilerin Tamamı Her Ev Sahibi İçin Geçerli mi?

Hayır. Emlak vergisi ve (varsa) çevre temizlik vergisi her ev sahibi için geçerlidir. Diğer vergiler (kira geliri, değer artış kazancı, veraset-intikal) yalnızca ilgili durumun gerçekleşmesi halinde (kiraya verme, satış, miras/bağış) doğar.